Egy lakás vagy ház megvásárlása a legtöbb ember életében a legnagyobb pénzügyi döntés. A folyamat jogi része ugyanakkor összetett: a szerződésbe foglalt vételár, a fizetési ütemezés, a birtokbaadás időpontja és a tulajdonjog bejegyzésének feltételei mind olyan kérdések, amelyeknél egy pontatlanul megfogalmazott kikötés utóbb komoly veszteséget okozhat. Irodánk feladata, hogy az adásvételt jogilag rendezetten, kiszámítható lépésekben, mindkét fél számára átlátható módon bonyolítsa le.
Mikor érdemes ügyvédhez fordulni?
Ingatlan adásvétel esetén a jogszabály szerint a tulajdonjog ingatlan-nyilvántartási bejegyzéséhez a szerződés ügyvédi ellenjegyzése (vagy közjegyzői okiratba foglalása) szükséges. Ez azt jelenti, hogy ügyvéd közreműködése nem opció, hanem a bejegyzés feltétele. Érdemes már a foglaló kifizetése vagy az előszerződés aláírása előtt ügyvéddel egyeztetni, mert ekkor még alakíthatók a feltételek. Gyakran keresnek meg minket azért is, hogy egy másik fél által készített szerződéstervezetet véleményezzünk, mielőtt az ügyfél aláírja azt.
Mi az ügyvédi ellenjegyzés, és miért fontos?
Az ügyvédi ellenjegyzés azt tanúsítja, hogy a szerződést az ügyvéd készítette vagy jóváhagyta, a felek személyazonosságát ellenőrizte, és a felek a szerződést előtte írták alá. Az ellenjegyzés nélkül a földhivatal a tulajdonosváltozást nem jegyzi be. Az ügyvéd emellett a JÜB-rendszeren keresztül ellenőrzi a felek adatait, lekéri és értékeli a tulajdoni lapot, valamint gondoskodik a szükséges földhivatali beadványok benyújtásáról.
Az ingatlan adásvétel fő lépései
- Egyeztetés és iratátvizsgálás: a tulajdoni lap, a terhek és a felek jogosultságának ellenőrzése.
- Szerződés elkészítése: a vételár, a fizetési ütemezés, a foglaló, a birtokbaadás és a tulajdonjog-bejegyzés feltételeinek pontos rögzítése.
- Aláírás és ügyvédi ellenjegyzés: személyazonosság-ellenőrzéssel, a felek jelenlétében.
- Földhivatali eljárás: a bejegyzési kérelem benyújtása, szükség esetén széljegy és függőben tartás alkalmazása.
- Illeték és utóügyintézés: a vevő illetékkötelezettségének kezelése, a közművek és a birtok átadásának rendezése.
Milyen dokumentumok szükségesek?
A gördülékeny ügyintézéshez általában az alábbiakra van szükség: a felek személyazonosító okmányai és adóazonosító jele, az ingatlan friss tulajdoni lapja, hitelből történő vásárlás esetén a banki dokumentumok, energetikai tanúsítvány, társasházi lakásnál a közös költség rendezettségét igazoló irat, valamint – ha van – a korábbi adásvételi vagy hagyatékátadó okirat. A pontos listát mindig az adott ingatlan és ügylet határozza meg, ezt a konzultáción egyeztetjük.
Jellemző kockázatok, amelyekre figyelni kell
A leggyakoribb problémák a tulajdoni lapon nem várt terhelésből (jelzálog, végrehajtási jog, elővásárlási jog), a fizetési ütemezés és a birtokbaadás összehangolatlanságából, valamint a hitelfolyósítás és a tulajdonjog-bejegyzés időzítéséből fakadnak. Osztatlan közös tulajdon, haszonélvezeti jog vagy termőföld esetén további szabályok érvényesülnek. Ezeket a helyzeteket a szerződés megfelelő kikötéseivel (például függőben tartás, letéti feltételek) lehet kezelni, hogy a vevő csak a jogilag rendezett állapotért fizessen.
Kapcsolatfelvétel
Ha ingatlant vásárolna vagy adna el Budapesten vagy máshol, keresse irodánkat: átnézzük az ingatlan adatait, tisztázzuk a feltételeket, és elkészítjük a jogszabályoknak megfelelő, ügyvédileg ellenjegyzett szerződést. A személyes egyeztetés és az aláírás XI. kerületi, Bartók Béla úti irodánkban történik.