A termőföld megszerzése és bérlete Magyarországon a legszigorúbban szabályozott ingatlanügyletek közé tartozik. A mező- és erdőgazdasági földek forgalmát külön törvény keretezi, amely nemcsak a szerződés tartalmára, hanem az egész eljárás menetére is kötelező előírásokat tartalmaz. Aki e szabályokat nem ismeri pontosan, könnyen olyan hibát véthet, amely miatt a tulajdonjog bejegyzése hónapokkal kitolódik, vagy a szerződés érvénytelenné válik. A Dr. Remenyik Balázs Ügyvédi Iroda a teljes folyamatot végigkíséri, hogy a föld megszerzése kiszámítható és jogilag megtámadhatatlan legyen.
A Földforgalmi törvény hatálya alá tartozó ügyletek
A szabályozás a mező- és erdőgazdasági hasznosítású földekre vonatkozik. Ide tartozik a szántó, a rét, a legelő, a szőlő, a gyümölcsös, a kert és az erdő is, függetlenül attól, hogy a terület éppen milyen állapotban van. A művelés alól kivett belterületi telkekre más szabályok érvényesek, ezért minden esetben az első lépés a tulajdoni lap és a művelési ág gondos vizsgálata. Ez dönti el, hogy egyáltalán a földforgalmi eljárást kell-e alkalmazni, vagy a szokásos ingatlan adásvételi és ellenjegyzési szabályok szerint járhatunk el. A besorolás tisztázása azért is fontos, mert téves kiindulás esetén az egész ügylet menete hibás lesz.
Elővásárlási és előhaszonbérleti jogosultsági sorrend
A termőföldügyletek egyik legérzékenyebb pontja a törvényi elővásárlási, illetve haszonbérletnél az előhaszonbérleti rangsor. A jogszabály pontosan meghatározza, hogy kik és milyen sorrendben léphetnek be a szerződésbe az eredeti vevő vagy bérlő helyett. Elsőbbséget élvezhetnek például a földet ténylegesen használó helybeli gazdálkodók vagy a szomszédos ingatlanok tulajdonosai, meghatározott kategóriákban. A jogosultságot minden esetben megfelelő okiratokkal kell alátámasztani, és a rangsor helyes felállítása gyakran a részletek ismeretén múlik. Egy elmulasztott vagy tévesen kezelt jogosultság az egész ügyletet veszélyeztetheti.
A kifüggesztési (hirdetményi) eljárás
Az aláírt adásvételi vagy haszonbérleti szerződést közzé kell tenni, hogy az elővásárlásra vagy előhaszonbérletre jogosultak megismerhessék a feltételeket. Ezt a kifüggesztési, más néven hirdetményi eljárást a települési önkormányzat útján kell lefolytatni, meghatározott ideig. Ez alatt a jogosultak elfogadó nyilatkozatot tehetnek, amellyel az eredeti vevő helyébe léphetnek. A határidők, a formai követelmények és a nyilatkozatok kezelése precizitást kíván, mert a legkisebb hiba is az eljárás megismétléséhez vezethet. Ügyvédként gondoskodunk arról, hogy a szerződés és a kifüggesztés minden eleme megfeleljen a törvényi elvárásoknak.
A jóváhagyási eljárás: NAK és kormányhivatal
A kifüggesztés lezárultával a szerződés hatósági jóváhagyás alá kerül. A helyi földviszonyokat ismerő agrárkamara, vagyis a Helyi Földbizottság szerepét betöltő szervezet állásfoglalást ad, majd a mezőgazdasági igazgatási szerv, azaz a kormányhivatal dönt a szerződés jóváhagyásáról. Csak a jóváhagyást követően lehet a tulajdonjogot vagy a haszonbérleti jogot az ingatlan-nyilvántartásba bejegyeztetni. Ennek a szakasznak a jogszerű előkészítése kulcsfontosságú: a megfelelően összeállított iratanyag és nyilatkozatok jelentősen csökkentik az elutasítás vagy a hiánypótlás kockázatát.
Miben segíthetünk?
- Tulajdoni lap, művelési ág és terhek átvizsgálása, a földforgalmi hatály tisztázása.
- Termőföld adásvételi és haszonbérleti szerződés elkészítése, ügyvédi ellenjegyzése.
- Az elővásárlási és előhaszonbérleti jogosultsági sorrend feltárása és kezelése.
- A kifüggesztési (hirdetményi) eljárás teljes körű előkészítése és nyomon követése.
- Képviselet a Helyi Földbizottság (agrárkamara) és a kormányhivatal jóváhagyási eljárásában.
- A beérkező jogosulti nyilatkozatok jogi értékelése, a szerződés esetleges módosítása.
- A tulajdonjog vagy haszonbérleti jog földhivatali bejegyzésének ügyintézése.
Miért érdemes ügyvéddel indítani
A termőföldügyletek annyi részletszabályt tartalmaznak, hogy az eljárás egyetlen jól átgondolt lépéssel gyorsítható a leginkább: a felkészüléssel. Ha a szerződés, a jogosultsági vizsgálat és a hatósági iratanyag már az elején összhangban van, jóval kisebb az esély a hiánypótlásra és az időhúzó jogvitákra. Irodánk a földek megszerzését ugyanazzal a gondossággal kezeli, mint a bérleti és használati szerződéseket vagy az osztatlan közös tulajdont érintő tehermentesítési és használati megosztási ügyeket. Célunk, hogy a megbízó pontosan lássa, hol tart az eljárás, és milyen döntések előtt áll.
Kapcsolatfelvétel
Ha termőföldet vásárolna, adna el vagy venne haszonbérbe, keresse fel irodánkat, és tekintsük át együtt az ügylet feltételeit. Személyes konzultációra és a szerződések aláírására budapesti, XI. kerületi, Bartók Béla úti irodánkban van lehetőség; megbízásokat az ország egész területéről is vállalunk. Írjon az iroda@remenyikugyved.hu címre, vagy hívja a +36 20 358 91 88 telefonszámot, és egyeztessünk időpontot.